사업장 건물이 있다면 순서가 달라집니다

앞 편에서 법인전환 방법이 셋인 이유가 부동산 때문이라고 했습니다. 이번에는 그 부동산을 어떻게 할지 정하는 이야기입니다. 사업장 건물을 개인 명의로 갖고 있는 대표님에게는 선택지가 둘 있습니다. 건물까지 법인에 넘기거나, 건물은 개인 명의로 남기고 사업만 법인으로 옮기는 것입니다.

어느 쪽이 맞는지는 세금 하나로 정해지지 않습니다. 건물을 앞으로 얼마나 오래 가지고 있을지, 법인을 언제까지 운영할지, 나중에 자녀에게 어떻게 넘길지가 함께 걸려 있습니다.

건물을 넘기면 세금 두 가지가 걸립니다

개인이 법인에 건물을 넘기는 것은 세법상 양도입니다. 그래서 개인에게는 양도소득세가, 법인에게는 취득세가 생깁니다. 조세특례제한법 제32조는 세감면 포괄양수도나 현물출자로 전환하면 이 양도소득세를 이월과세하도록 하고 있습니다. 개인이 지금 내지 않고, 법인이 나중에 그 건물을 팔 때 개인이 냈어야 할 양도세만큼을 법인세로 냅니다. 취득세는 지방세특례제한법에 따라 50%를 경감받습니다. 이 경감은 2027년 12월 31일까지 취득하는 경우에 적용되고, 2024년까지는 75%였다가 2025년부터 50%로 줄었습니다.

세감면 방식이 당장은 훨씬 가볍습니다. 대신 조건이 붙습니다. 법인 설립 후 5년 안에 그 사업을 폐지하거나 대표가 받은 주식의 50% 이상을 처분하면, 미뤄둔 양도소득세를 개인이 내고 경감받은 취득세도 돌려내야 합니다. 5년 안에 법인을 정리할 가능성이 조금이라도 있다면 이 방식은 맞지 않습니다.

두 가지 제외가 더 있습니다. 주택은 이월과세 대상이 아니라서 개인 명의 주택을 법인에 넘기면 양도세가 바로 나옵니다. 그리고 부동산임대업이나 부동산공급업으로 전환하는 경우에는 취득세 경감이 적용되지 않습니다. 임대 수입이 주된 사업이라면 세감면을 기대하고 전환해서는 안 됩니다.

건물을 개인에 남기면 다른 계산이 시작됩니다

두 번째 길은 사업만 법인으로 옮기고 건물은 개인 명의로 두는 것입니다. 이러면 양도세도 취득세도 당장 생기지 않습니다. 대신 법인이 개인에게서 건물을 빌려 쓰는 구조가 되고, 여기서 새로운 세금 흐름이 시작됩니다.

법인은 대표에게 임대료를 내고 그 금액을 비용으로 처리합니다. 대표는 임대소득이 생겨 종합소득세를 내고, 임대소득이 다른 소득과 합쳐지면서 건강보험료도 오릅니다. 대표와 법인은 세법상 특수관계라 임대료가 시세보다 너무 낮거나 높으면 부당행위계산으로 부인될 수 있으므로, 주변 시세 자료를 갖춰 적정 수준으로 정해야 합니다.

이 구조의 장점은 유연성입니다. 건물이 개인 재산으로 남아 있어 나중에 팔거나 자녀에게 넘길 때 법인 주식과 별개로 다룰 수 있고, 5년 사후관리에 묶이지 않습니다. 단점은 매년 임대소득에 대한 세금과 건보료가 계속 나가고, 건물 관련 비용(감가상각, 수선비, 이자)이 법인이 아니라 개인 임대소득에서 공제된다는 점입니다.

순서가 달라진다는 말의 의미

부동산이 없는 전환은 법인을 세우고 사업을 넘기면 끝입니다. 부동산이 있으면 그 전에 결정할 것이 생깁니다. 건물을 넘길지 남길지, 넘긴다면 세감면 요건에 맞게 자본금을 순자산가액 이상으로 잡을 수 있는지, 감정평가를 언제 받을지, 설립 후 3개월 안에 양수도를 끝낼 수 있는지가 미리 정해져야 합니다.

특히 감정평가 시점이 중요합니다. 순자산가액은 감정가액을 기준으로 잡히므로, 감정평가를 먼저 받고 그 금액에 맞춰 자본금을 정한 뒤 법인을 설립하는 순서가 맞습니다. 법인을 먼저 세우고 나중에 감정평가를 받으면 자본금이 순자산가액에 못 미쳐 세감면 요건을 놓치는 경우가 실제로 있습니다.

정리

1. 건물을 법인에 넘기면 양도세 이월과세와 취득세 50% 경감을 받을 수 있지만, 5년 안에 사업 폐지나 주식 50% 이상 처분이 있으면 한꺼번에 돌아옵니다.
2. 건물을 개인에 남기면 전환 시 세금은 없지만 매년 임대소득세와 건보료가 생기고, 임대료는 시세에 맞춰야 합니다.
3. 넘기기로 했다면 감정평가를 먼저 받고 자본금을 정한 뒤 법인을 세우는 순서를 지켜야 합니다.

전환이 끝나면 법인에 돈이 쌓이기 시작합니다. 1편에서 말한 "아직 세금이 끝나지 않은 돈"입니다. 다음 편에서는 그 돈을 대표 개인의 돈으로 만드는 세 가지 길을 비교합니다.

이 글은 2026년 9월 기준 세법을 바탕으로 한 일반적인 설명입니다. 취득세 경감률과 일몰 기한, 이월과세 요건은 법 개정에 따라 달라질 수 있으며, 개별 부동산의 적용 여부는 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.